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Mehrere Zeitungsartikel auf einem Tisch

„Um die Dinge ganz zu kennen, muss man um ihre Einzelheiten wissen“.
- François VI. Duc de La Rochefoucauld
(1613 - 1680), franz. Offizier, Diplomat und Schriftsteller

Wann verwirkt der Anspruch auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung des Sondereigentums?

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft enthalten sog. Nutzungszweckbestimmungen. Diese beinhalten Regeln, wie das jeweilige Sondereigentum genutzt werden darf. Dabei dürfen Wohnungen üblicherweise nur zu Wohnzwecken, Teileigentumseinheiten hingegen nur zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Hält sich ein Eigentümer nicht an den vorgegebenen Nutzungszweck, können die hieraus resultierenden Störungen durch die anderen Wohnungseigentümer notfalls gerichtlich unterbunden werden.
Vielfach verstreicht jedoch etwas Zeit, bis sich die übrigen Eigentümer dazu durchringen, die ihnen zustehenden Unterlassungsansprüche geltend zu machen.
Zu der Frage, welche Auswirkungen das Verstreichen einer langen Zeitdauer auf die Durchsetzbarkeit solcher Unterlassungsansprüche haben kann, hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung Stellung genommen (vgl.: BGH, Urt. v. 15.12.2017 – V ZR 175/16).

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Nutzung eines „Trimmraums“ als Wohnung?

Wohnungseigentumsrecht von Massimo Füllbeck

Für einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG bedarf es neben einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung keiner Feststellung einer dadurch eingetretenen konkreten Beeinträchtigung im Sinne des § 14 Ziff. 1 WEG. 2. Vielmehr hat der BGH im Beschluss vom 16.06.2011 – V ZA 1/11 (ZMR 2011, 967) ausgeführt, dass es „allgemeiner Auffassung“ in Rechtsprechung und Literatur entspreche, dass die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu (nicht nur vorübergehenden) Wohnzwecken unzulässig sei (vgl. auch BGH, Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 178/14, ZMR 2015, 731). Dies gilt erst recht für einen „Trimmraum“, der nur die Nutzung für einen kleinen Ausschnitt hobbymäßiger Betätigungen zulässt. LG Hamburg, Beschluss v. 19.10.2016 – 318 T 33/16

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Bauliche Maßnahme am Sondereigentum mit Auswirkung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes

Wohnungseigentumsrecht von Dr. Olaf Riecke

  1. Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich (negativ) verändert. 2. Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist. 3. Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.

BGH, Urteil vom 18. 11. 2016 – V ZR 49/16

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Wer trägt Kollateralschäden?

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch

Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum instand, so muss hierzu regelmäßig auch auf das Sondereigentum zugegriffen werden. Und in einer Vielzahl von Fällen nimmt das Sondereigentum dabei unvermeidbar Schaden. Wird z.B. ein Balkon saniert, so wird oftmals der komplette Aufbau abgerissen und wieder aufgebaut. Wer kommt nun für den eingetretenen Schaden wegen des ebenfalls beseitigten Fliesenbelags des Balkons auf? Wer kommt z.B. für den an der Tapete entstehenden Schaden auf, wenn die Fenster einer Wohnung durch die Gemeinschaft ausgetauscht werden müssen? Muss, wenn der betreffende Sondereigentümer die Instandsetzung selbst vorzunehmen hat, dieser seinen Schaden alleine tragen? Zu diesen regelmäßig auftretenden Streitfragen hat der BGH eine überraschende Aussage getroffen

(BGH, Urt. v. 9.12.2016 – V ZR 124/ 16)

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