NEWS

Mehrere Zeitungsartikel auf einem Tisch

„Um die Dinge ganz zu kennen, muss man um ihre Einzelheiten wissen“.
- François VI. Duc de La Rochefoucauld
(1613 - 1680), franz. Offizier, Diplomat und Schriftsteller

Instandsetzungslast an Fenstern ist zwingend

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch

Die Fenster des Gebäudes, auch solche, die sich im räumlichen Bereich des jeweiligen Sondereigentums befinden, gehören gem. § 5 WEG zum zwingenden gemeinschaftlichen Eigentum, weshalb diese Bauteile grundsätzlich aufgrund Beschlusses der Eigentümerversammlung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG durch die Gemeinschaft und auf Kosten sämtlicher Wohnungseigentümer instand zu halten und instand zu setzen sind.

Indes ist es von der Rechtsprechung anerkannt, dass diese Grundregel durch abweichende Vereinbarung im Rahmen der Gemeinschaftsordnung abgeändert werden kann. Dies kann zum einen dadurch geschehen, dass dem betreffenden Sondereigentümer die Kostentragung auferlegt wird, zum anderen dadurch, dass dem einzelnen Sondereigentümer die gesamte Instandsetzungslast auferlegt wird.

Solche Regelungen sind aber vielfach unklar und zweideutig formuliert, so dass es im Kreise der Eigentümer regelmäßig zum Streit kommt.

Das Landgericht Köln musste sich aktuell mit einer solch verunglückten Formulierung in einer Teilungserklärung befassen (LG Köln, Urt. v. 11.10.2018 – 29 S 56/18).

Übertragung der Instandsetzungslast an Dachterrassen wirksam

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch

Für die Vornahme von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer zuständig, die hierfür durch Beschlussfassung gem. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG zu sorgen haben. Die entstehenden Kosten sind grundsätzlich von sämtlichen Wohnungseigentümern nach dem vereinbarten oder dem gesetzlich verankerten Kostenverteilerschlüssel (Miteigentumsanteile gem. § 16 Abs. 2 WEG) zu tragen.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer i.S.d. § 10 Abs. 3 WEG, typischerweise im Rahmen der Gemeinschaftsordnung, Abweichendes geregelt werden.

Da solche Vereinbarungen indes vielfach nicht eindeutig gefasst sind, entsteht oftmals im Kreise der Eigentümer Streit über die Auslegung einer solchen Regelung.

Der Bundesgerichtshof hat sich zu einem solchen typischen Auslegungsproblem aktuell geäußert (BGH, Urt. v. 4.5.2018, Az.: V ZR 163/17).

PDF

Nutzung eines “Trimmraums” als Wohnung?

Wohnungseigentumsrecht von Massimo Füllbeck

Für einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG bedarf es neben einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung keiner Feststellung einer dadurch eingetretenen konkreten Beeinträchtigung im Sinne des § 14 Ziff. 1 WEG. 2. Vielmehr hat der BGH im Beschluss vom 16.06.2011 – V ZA 1/11 (ZMR 2011, 967) ausgeführt, dass es “allgemeiner Auffassung” in Rechtsprechung und Literatur entspreche, dass die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu (nicht nur vorübergehenden) Wohnzwecken unzulässig sei (vgl. auch BGH, Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 178/14, ZMR 2015, 731). Dies gilt erst recht für einen “Trimmraum”, der nur die Nutzung für einen kleinen Ausschnitt hobbymäßiger Betätigungen zulässt. LG Hamburg, Beschluss v. 19.10.2016 – 318 T 33/16

PDF

Instandhaltung gleich Instandsetzung?

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch

Leider ist festzustellen, dass oftmals wichtige Regelungen in der Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentumsanlagen schlecht, insbesondere mehrdeutig formuliert sind. An solchen auslegungsbedürftigen Vereinbarungen entzünden sich regelmäßig Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, gerade dann, wenn es um (viel) Geld geht. Denn vielfach werden von den gesetzlichen Regelungen abweichender Bestimmungen zur Frage getroffen, wer für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zuständig ist bzw. wer mit den daraus resultierenden Kosten zu belasten ist. Zur Auslegung einer oft auftretenden typischen Streitfrage hat sich der BGH jüngst geäußert.

BGH, Urt. v. 9.12. 2016 – V ZR 124/16

pdf