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Mehrere Zeitungsartikel auf einem Tisch

„Um die Dinge ganz zu kennen, muss man um ihre Einzelheiten wissen“.
- François VI. Duc de La Rochefoucauld
(1613 - 1680), franz. Offizier, Diplomat und Schriftsteller

Voraussetzungen eines Beschlusses über die Änderung der Kostenverteilung

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch

Durch die Novellierung des WEG zum 1.7.2007 hat der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern neue Beschlusskompetenzen zur Änderung des gesetzlichen Kostenverteilerschlüssels gem. § 16 Abs. 2 (Miteigentumsanteile) sowie zur Änderung der im Rahmen der Gemeinschaftsordnung abweichend vereinbarten Kostenverteilerschlüssel eingeräumt.

Insbesondere soll die Bestimmung des § 16 Abs. 3 WEG es den Wohnungseigentümern ermöglichen, mittels einfachen Mehrheitsbeschlusses, die Verteilung der Betriebskosten sowie der Verwaltungskosten zu regeln.

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die Grenzen dieser Beschlusskompetenz aufgezeigt (BGH, Urt. v. 8.6.2018 – V ZR 195/17).

Instandsetzungslast an Fenstern ist zwingend

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch

Die Fenster des Gebäudes, auch solche, die sich im räumlichen Bereich des jeweiligen Sondereigentums befinden, gehören gem. § 5 WEG zum zwingenden gemeinschaftlichen Eigentum, weshalb diese Bauteile grundsätzlich aufgrund Beschlusses der Eigentümerversammlung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG durch die Gemeinschaft und auf Kosten sämtlicher Wohnungseigentümer instand zu halten und instand zu setzen sind.

Indes ist es von der Rechtsprechung anerkannt, dass diese Grundregel durch abweichende Vereinbarung im Rahmen der Gemeinschaftsordnung abgeändert werden kann. Dies kann zum einen dadurch geschehen, dass dem betreffenden Sondereigentümer die Kostentragung auferlegt wird, zum anderen dadurch, dass dem einzelnen Sondereigentümer die gesamte Instandsetzungslast auferlegt wird.

Solche Regelungen sind aber vielfach unklar und zweideutig formuliert, so dass es im Kreise der Eigentümer regelmäßig zum Streit kommt.

Das Landgericht Köln musste sich aktuell mit einer solch verunglückten Formulierung in einer Teilungserklärung befassen (LG Köln, Urt. v. 11.10.2018 – 29 S 56/18).

Anforderungen an den Schallschutz bei Baumaßnahmen im Sondereigentum!

Wohnungseigentumsrecht von Massimo Füllbeck

Wird bei einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen, sind die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz maßgeblich, wenn es sich um grundlegende Um- oder Ausbauten, wie etwa um einen Dachgeschossausbau, handelt.

Dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (ggf. zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden.

In diesem Fall muss lediglich das mittels der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile bislang erreichte Schallschutzniveau im Prinzip erhalten bleiben; es darf jedenfalls nicht signifikant verschlechtert werden.

BGH, Urteil vom 06.07.2018, V ZR 221/17

Zulässigkeit einer Eigentümerversammlung in der Waschküche?

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine konkreten Vorschriften darüber, wie der Ort, an dem eine Eigentümerversammlung durchgeführt wird, beschaffen sein muss.
§ 24 Abs. 1 WEG regelt nur, dass der Verwalter die Eigentümerversammlung (mindestens einmal im Jahr) einzuberufen hat. Demnach unterliegt auch die Auswahl des Versammlungsorts dem pflichtgemäßen Ermessen des Verwalters.
Klar ist, dass das Versammlungslokal bestimmte Mindestanforderungen zu erfüllen hat, die eine ordnungsmäßige Durchführung der Versammlung ermöglichen. Es muss möglichst in Objektnähe liegen, frei zugänglich (und barrierefrei) sein und insbesondere die notwendige Nicht-Öffentlichkeit der Eigentümerversammlung sicherstellen.
Ob darüber hinaus bestimmte Anforderungen an eine besondere Bequemlichkeit oder sonstige Annehmlichkeiten zu erfüllen sind, ist weitgehend offen.
In einer aktuellen Entscheidung hat das Amtsgericht Dortmund sich mit der Frage auseinandersetzen müssen, ob die Abhaltung einer Eigentümerversammlung in der Waschküche des Objekts zulässig ist (AG Dortmund, Urt. v. 27.3.2018 – 512 C 31/17).

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