„Um die Dinge ganz zu kennen, muss man um ihre Einzelheiten wissen“.
- François VI. Duc de La Rochefoucauld
(1613 - 1680), franz. Offizier, Diplomat und Schriftsteller
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grund- vergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümer-gemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein. BGH, Urteil vom 05.07.2019, Az. V ZR 278/17
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) stellt die wörtliche Bezeichnung einer Einheit in der Teilungserklärung eine sog. Nutzungszweckbestimmung dar. Wird hiergegen verstoßen, löst dies Unterlassungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer aus. Fraglich ist dabei, ob in diesem Fall nur gegen den Eigentümer selbst oder, im Falle der Vermietung, auch gegen den Mieter der Einheit vorgegangen werden kann. Der Bundesgerichtshof hat nun zu dieser bislang höchstrichterlich nicht entschiedenen Frage Stellung bezogen (vgl.: BGH, Urt. v. 25.10.2019 – V ZR 271/18).
Der Begriff der Verwaltung umfasst auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der WEG vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können; solche Maßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden. Beschlüsse dieser Art müssen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Daran wird es regelmäßig fehlen, wenn schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden und hierzu zweifelsfrei auch nicht (ausnahmsweise) verpflichtet sind, die mit der Vorbereitungsmaßnahme verbundenen Kosten also aller Voraussicht nach vergeblich aufgewendet werden. BGH, Urteil vom 20.09.2019, Az. V ZR 258/18
Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats haben gem. § 28 WEG u.a. den vom Verwalter aufzustellenden Wirtschaftsplan sowie die Jahresabrechnung zu prüfen und können hierzu Stellung nehmen, bevor in der Eigentümer-versammlung hierüber Beschluss gefasst wird. Traditionellerweise findet daher in den Geschäftsräumen der Verwaltung zumindest einmal im Jahr eine sog. Beleg- oder Rechnungsprüfung durch die Mitglieder des Beirats statt, bei der die Buchhaltungsunterlagen überprüft und insbesondere die den Buchungen zugrunde liegenden Originalbelege eingesehen werden. Was geschieht aber, wenn der Verwalter sich entscheidet, ein sog. papierloses Büro zu führen und die Belegprüfung nun mittels digitalisierter Belege stattfindet, die auf einem Computermonitor einzusehen sind? Mit dieser Frage haben sich aktuell des Landgericht Berlin (Urt. v. 30.10.2018 – 63 S 192/17) und das Amtsgericht Mettmann (Urt. v. 30.4.2019 – 26 C 2/19) beschäftigt
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