„Um die Dinge ganz zu kennen, muss man um ihre Einzelheiten wissen“.
- François VI. Duc de La Rochefoucauld
(1613 - 1680), franz. Offizier, Diplomat und Schriftsteller
Leider ist festzustellen, dass oftmals wichtige Regelungen in der Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentumsanlagen schlecht, insbesondere mehrdeutig formuliert sind. An solchen auslegungsbedürftigen Vereinbarungen entzünden sich regelmäßig Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, gerade dann, wenn es um (viel) Geld geht. Denn vielfach werden von den gesetzlichen Regelungen abweichender Bestimmungen zur Frage getroffen, wer für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zuständig ist bzw. wer mit den daraus resultierenden Kosten zu belasten ist. Zur Auslegung einer oft auftretenden typischen Streitfrage hat sich der BGH jüngst geäußert.
Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum instand, so muss hierzu regelmäßig auch auf das Sondereigentum zugegriffen werden. Und in einer Vielzahl von Fällen nimmt das Sondereigentum dabei unvermeidbar Schaden. Wird z.B. ein Balkon saniert, so wird oftmals der komplette Aufbau abgerissen und wieder aufgebaut. Wer kommt nun für den eingetretenen Schaden wegen des ebenfalls beseitigten Fliesenbelags des Balkons auf? Wer kommt z.B. für den an der Tapete entstehenden Schaden auf, wenn die Fenster einer Wohnung durch die Gemeinschaft ausgetauscht werden müssen? Muss, wenn der betreffende Sondereigentümer die Instandsetzung selbst vorzunehmen hat, dieser seinen Schaden alleine tragen? Zu diesen regelmäßig auftretenden Streitfragen hat der BGH eine überraschende Aussage getroffen
„Wird die Auftragsvergabe einer Sanierungsmaßnahme durch die Gemeinschaft auf die Verwaltung und den Beirat delegiert, liegt eine Pflichtverletzung des Verwalters und damit verbunden ein Schadenersatzanspruch nicht vor.
Der Verwalter schuldet regelmäßig keine bauleitende Überwachung.“
AG Hamburg-Barmbek, Urt. v. 27.05.2016 – 883 C 11/14
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