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Mehrere Zeitungsartikel auf einem Tisch

„Um die Dinge ganz zu kennen, muss man um ihre Einzelheiten wissen“.
- François VI. Duc de La Rochefoucauld
(1613 - 1680), franz. Offizier, Diplomat und Schriftsteller

Update: Wer ist für die Einholung von Angeboten bei umfangreicheren Maßnahmen zuständig?

Wohnungseigentumsrecht von Massimo Füllbeck

Es entspricht nicht den originären Aufgaben des Verwalters, Vergleichsangebote ohne Hinzuziehung von Hilfspersonen einzuholen.
Der Verwalter darf einen Ingenieur damit betrauen.
In erster Linie ist es Aufgabe der Wohnungseigentümer selbst, für die ordnungsgemäße Instandsetzung zu sorgen.
LG Frankfurt/Main, Beschl. v. 12.09.2018, Az. 2-09 S 21/18

Muss der Verwalter auch ein Baufachmann sein?

Wohnungseigentumsrecht von Massimo Füllbeck

Der Verwalter ist weder berechtigt noch verpflichtet, eine Maßnahme der Instandhaltung und Instand-setzung, die – wie hier – weder dringlich ist (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) noch zu den laufenden Maßnahmen zählt (vgl. § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG), ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu ergreifen.
Ihn trifft aber die Pflicht, den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren, die Wohnungs-eigentümer ausreichend zu unterrichten und sie in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Be-schluss über das weitere Vorgehen zu fassen.
Leitsätze der Redaktion / BGH, Urteil vom 19.07.2019, V ZR 75/18


Instandsetzungslast an Fenstern ist zwingend

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch

Die Fenster des Gebäudes, auch solche, die sich im räumlichen Bereich des jeweiligen Sondereigentums befinden, gehören gem. § 5 WEG zum zwingenden gemeinschaftlichen Eigentum, weshalb diese Bauteile grundsätzlich aufgrund Beschlusses der Eigentümerversammlung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG durch die Gemeinschaft und auf Kosten sämtlicher Wohnungseigentümer instand zu halten und instand zu setzen sind.

Indes ist es von der Rechtsprechung anerkannt, dass diese Grundregel durch abweichende Vereinbarung im Rahmen der Gemeinschaftsordnung abgeändert werden kann. Dies kann zum einen dadurch geschehen, dass dem betreffenden Sondereigentümer die Kostentragung auferlegt wird, zum anderen dadurch, dass dem einzelnen Sondereigentümer die gesamte Instandsetzungslast auferlegt wird.

Solche Regelungen sind aber vielfach unklar und zweideutig formuliert, so dass es im Kreise der Eigentümer regelmäßig zum Streit kommt.

Das Landgericht Köln musste sich aktuell mit einer solch verunglückten Formulierung in einer Teilungserklärung befassen (LG Köln, Urt. v. 11.10.2018 – 29 S 56/18).

Übertragung der Instandsetzungslast an Dachterrassen wirksam

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch

Für die Vornahme von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer zuständig, die hierfür durch Beschlussfassung gem. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG zu sorgen haben. Die entstehenden Kosten sind grundsätzlich von sämtlichen Wohnungseigentümern nach dem vereinbarten oder dem gesetzlich verankerten Kostenverteilerschlüssel (Miteigentumsanteile gem. § 16 Abs. 2 WEG) zu tragen.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer i.S.d. § 10 Abs. 3 WEG, typischerweise im Rahmen der Gemeinschaftsordnung, Abweichendes geregelt werden.

Da solche Vereinbarungen indes vielfach nicht eindeutig gefasst sind, entsteht oftmals im Kreise der Eigentümer Streit über die Auslegung einer solchen Regelung.

Der Bundesgerichtshof hat sich zu einem solchen typischen Auslegungsproblem aktuell geäußert (BGH, Urt. v. 4.5.2018, Az.: V ZR 163/17).

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