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Mehrere Zeitungsartikel auf einem Tisch

„Um die Dinge ganz zu kennen, muss man um ihre Einzelheiten wissen“.
- François VI. Duc de La Rochefoucauld
(1613 - 1680), franz. Offizier, Diplomat und Schriftsteller

Instandsetzungslast an Fenstern ist zwingend

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch

Die Fenster des Gebäudes, auch solche, die sich im räumlichen Bereich des jeweiligen Sondereigentums befinden, gehören gem. § 5 WEG zum zwingenden gemeinschaftlichen Eigentum, weshalb diese Bauteile grundsätzlich aufgrund Beschlusses der Eigentümerversammlung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG durch die Gemeinschaft und auf Kosten sämtlicher Wohnungseigentümer instand zu halten und instand zu setzen sind.

Indes ist es von der Rechtsprechung anerkannt, dass diese Grundregel durch abweichende Vereinbarung im Rahmen der Gemeinschaftsordnung abgeändert werden kann. Dies kann zum einen dadurch geschehen, dass dem betreffenden Sondereigentümer die Kostentragung auferlegt wird, zum anderen dadurch, dass dem einzelnen Sondereigentümer die gesamte Instandsetzungslast auferlegt wird.

Solche Regelungen sind aber vielfach unklar und zweideutig formuliert, so dass es im Kreise der Eigentümer regelmäßig zum Streit kommt.

Das Landgericht Köln musste sich aktuell mit einer solch verunglückten Formulierung in einer Teilungserklärung befassen (LG Köln, Urt. v. 11.10.2018 – 29 S 56/18).

Übertragung der Instandsetzungslast an Dachterrassen wirksam

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch

Für die Vornahme von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer zuständig, die hierfür durch Beschlussfassung gem. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG zu sorgen haben. Die entstehenden Kosten sind grundsätzlich von sämtlichen Wohnungseigentümern nach dem vereinbarten oder dem gesetzlich verankerten Kostenverteilerschlüssel (Miteigentumsanteile gem. § 16 Abs. 2 WEG) zu tragen.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer i.S.d. § 10 Abs. 3 WEG, typischerweise im Rahmen der Gemeinschaftsordnung, Abweichendes geregelt werden.

Da solche Vereinbarungen indes vielfach nicht eindeutig gefasst sind, entsteht oftmals im Kreise der Eigentümer Streit über die Auslegung einer solchen Regelung.

Der Bundesgerichtshof hat sich zu einem solchen typischen Auslegungsproblem aktuell geäußert (BGH, Urt. v. 4.5.2018, Az.: V ZR 163/17).

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Keine Opfergrenze bei notwendigen Instandsetzungen

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch

Viele Wohnungseigentumsanlagen weisen alterungs- und abnutzungsbedingt einen akuten Instandsetzungsstau auf. Eine Herausforderung, der sich Wohnungseigentümergemeinschaften zunehmend zu stellen haben. Abgesehen von der oftmals schwer zu vermittelnden Einsicht, gegebenenfalls erhebliche Geldmittel in die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums investieren zu müssen, lässt die finanzielle Situation vieler Eigentümer größere Investitionen nicht ohne weiteres zu.

Betroffen sind aber auch sog. Umwandlungsobjekte, d.h. Bestandsbauten, die im Anschluss an eine mehr oder minder umfassende Sanierung nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt wurden. Hier entsteht zusätzliches Konfliktpotential, da sich eine Sanierung der Altbausubstanz vielfach als technisch aufwändig erweist und sich für die betroffenen Wohnungseigentümer die Frage stellt, ob die aufzuwendenden Kosten überhaupt noch in einer vernünftigen Relation zum Wert des Objekts stehen.

Zu diesem Problemkreis hat sich der  BGH in einer aktuellen Entscheidung geäußert (BGH, Urt. v. 4.5.2018, Az.: V ZR 203/17).

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Bestimmtheit von Beschlüssen – hier: Instandsetzungsmaßnahmen

Wohnungseigentumsrecht von Massimo Füllbeck

Beschlüsse über Instandsetzungsmaßnahmen müssen grundsätzlich hinreichend bestimmt sein.
Es muss erkennbar sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen.
Dabei müssen in der Regel die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung, also Umfang, Finanzierung, Ablauf und Kostenanschläge geregelt werden.
AG Mettmann, Urteil v. 31.03.2017 – 26 C 23/16

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