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Mehrere Zeitungsartikel auf einem Tisch

„Um die Dinge ganz zu kennen, muss man um ihre Einzelheiten wissen“.
- François VI. Duc de La Rochefoucauld
(1613 - 1680), franz. Offizier, Diplomat und Schriftsteller

Haftung der WEG wegen mangelhafter oder (teilweise) unterbliebener Durchführung von Beschlüssen?

Posted on by Reiner Bielicke

Wohnungseigentumsrecht von Dr. Olaf Riecke

  1. Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Gemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft.
  2. Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden.
  3. Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Gemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. BGH, Urteil vom 08.06.2018, V ZR 125/17

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Keine Opfergrenze bei notwendigen Instandsetzungen

Posted on by Reiner Bielicke

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch

Viele Wohnungseigentumsanlagen weisen alterungs- und abnutzungsbedingt einen akuten Instandsetzungsstau auf. Eine Herausforderung, der sich Wohnungseigentümergemeinschaften zunehmend zu stellen haben. Abgesehen von der oftmals schwer zu vermittelnden Einsicht, gegebenenfalls erhebliche Geldmittel in die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums investieren zu müssen, lässt die finanzielle Situation vieler Eigentümer größere Investitionen nicht ohne weiteres zu.

Betroffen sind aber auch sog. Umwandlungsobjekte, d.h. Bestandsbauten, die im Anschluss an eine mehr oder minder umfassende Sanierung nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt wurden. Hier entsteht zusätzliches Konfliktpotential, da sich eine Sanierung der Altbausubstanz vielfach als technisch aufwändig erweist und sich für die betroffenen Wohnungseigentümer die Frage stellt, ob die aufzuwendenden Kosten überhaupt noch in einer vernünftigen Relation zum Wert des Objekts stehen.

Zu diesem Problemkreis hat sich der  BGH in einer aktuellen Entscheidung geäußert (BGH, Urt. v. 4.5.2018, Az.: V ZR 203/17).

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Bezeichnung der Tagesordnungspunkte reicht auch für eng verwandte Beschlüsse aus

Posted on by Reiner Bielicke

Wohnungseigentumsrecht von Massimo Füllbeck

Die Wohnungseigentümer haben auch mit naheliegenden, mit der Bezeichnung in der Einladung eng verbundenen Beschlüssen zu rechnen.

Wird also in der Einladung die Zusammenlegung dreier Müllplätze thematisiert, ist auch mit alternativen Standorten oder deren Zusammenlegung von nur zwei Stellplätzen zu rechnen.

LG München I, Beschluss vom 07.12.2017 – 1 S 5856/17

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Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken ist generell unzulässig

Posted on by Reiner Bielicke

Wohnungseigentumsrecht von Rüdiger Fritsch

Mit der Aufteilung des Wohnungseigentumsobjekts geht stets eine sog. Nutzungszweckbestimmung einher. Diese regelt, zu welchen konkreten Zwecken das betreffende Sondereigentum zulässigerweise genutzt werden darf. So wird üblicherweise geregelt, dass die gebildeten Wohneinheiten nur zu Wohnzwecken, nicht aber gewerblich oder freiberuflich genutzt werden dürfen.
Dabei entsteht im Kreise der Wohnungseigentümer vielfach Streit über die Frage, ob und in welchem Umfang von einer vereinbarten reinen Wohnnutzung abgewichen werden darf.
Der Bundesgerichtshof hatte nun aktuell über einen entgegengesetzt gelagerten Fall zu entscheiden, in dem die Nutzung der gebildeten Einheiten zu rein gewerblichen Zwecken vereinbart war und eine Wohnnutzung in Frage stand (BGH, Urt. v. 23.3.2018, Az.: V ZR 307/16).

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