„Um die Dinge ganz zu kennen, muss man um ihre Einzelheiten wissen“.
- François VI. Duc de La Rochefoucauld
(1613 - 1680), franz. Offizier, Diplomat und Schriftsteller
Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (…) Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (…) Dies gilt auch für die Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs. § 573 Abs. 1 Satz BGB: Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (…)
§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters. 2. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehalten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben – was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt. BGH, Urteil vom 9.11.2016, VIII ZR 73/16
Wie kann einem Mieter form- und fristgerecht gekündigt werden?
Diese Frage bewegt jeden Vermieter, den einen Mieter loswerden möchte, insbesondere wenn dieser sich nicht vertragsrecht verhält. Denn wenn es um vermieteten Wohnraum geht, müssen besondere Kündigungstatbestände vorliegen. Ärgerlich wird es dann, wenn ein Kündigungsgrund (Mietrückstände) eigentlich auf der Hand liegt, die Kündigung aber an Formalien scheitert.
Zu einer solchen formellen Frage hat sich der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. Senat des BGH unlängst geäußert.
Kündigt der Vermieter von Wohnraum dem Mieter wegen Zahlungsrückständen, so muss der Vermieter sich darauf einstellen, dass der Mieter innerhalb der sog. Schonfrist die Mietrückstände ausgleicht und damit das Mietverhältnis für sich „rettet“.
Der BGH hatte sich aktuell mit der Frage zu beschäftigen, ob sich der Vermieter durch den zeitgleichen Ausspruch einer außerordentlichen fristgerechten Kündigung dagegen schützen kann.
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