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WOHNEIGENTUM VON A-Z

Hier der Versuch, Ihnen einige wichtige Begriffe, die ein Wohnungseigentümer kennen sollte leicht verständlich zu erklären. Wir hoffen, dass uns das gelungen ist. Wegen weiterer Fragen bitten wir um Ihre Kontaktaufnahme.

Abbuchungsauftrag | Anfechtung

Bauliche Veränderung | Beirat | Beschluss | Beschlussbuch

Eigentümerversammlung | Einzugsermächtigung | Ersatzversammlung

Fortbildung

Gemeinschaftseigentum |  Guthaben

Hausgeld | Hausgeldkonto | Hausmeister | Hausordnung

Instandhaltungsrücklage | Instandsetzung

Jahresabrechnung

Lastschrift | Leistungsverzeichnis

Mehrheit

Sondereigentum | Sonderumlage | Sondernutzungsrecht

Steuerliche Behandlung von Hausgeldzahlungen

Tagesordnung | Teileigentum | Teilungserklärung

Umlaufbeschluss

Versicherung | Verwalter | Verwaltervertrag | Vollmacht

Wirtschaftsplan | Wohnungseigentümergemeinschaft

Zahlungsausfall

 

AABBUCHUNG / ABBUCHUNGSAUFTRAG

Der einfachste Weg, das Hausgeld zu zahlen. Sie brauchen sich um Änderungen des Hausgelds nicht zu kümmern, das übernimmt der Verwalter für Sie. Wenn Sie mit einer Abbuchung nicht einverstanden sind, haben Sie 8 Wochen lang Zeit, Ihre Bank mit einer Rückbuchung zu beauftragen. In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften erhebt der Verwalter eine Sonderumlage, wenn kein Abbuchungsauftrag erteilt ist. DIE ANDRE macht davon im Allgemeinen keinen Gebrauch, solange das Hausgeld pünktlich am 3. Werktag auf dem Hausgeldkonto eingegangen ist.

ANFECHTUNG

ist das einzige Mittel für jeden Wohnungseigentümer, einen nicht gewünschten Beschluss aufheben zu lassen. Dazu muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung Anfechtungsklage beim für die Liegenschaft zuständigen Gericht erhoben werden. Das Gericht prüft dann, ob der Beschluss „ordnungsgemäßer Verwaltung“ entsprochen hat und wird diesen dann entweder bestätigen oder aufheben.

BBAULICHE VERÄNDERUNG

Ist jede Veränderung am Gemeinschaftseigentum, die die Substanz oder den Anblick des Gemeinschaftseigentums nachhaltig verändert. Dazu zählen u.a.: Anbringen von Markisen, Rollläden, Klimaanlagen u.ä., Durchbrechen oder Entfernen tragender Wände in Ihrer Wohnung (z. B. auch für den Dunstabzug) oder  Teileigentum, Austausch von Fenstern, Parkpoller an Ihrem Parkplatz, Balkonanstrich im von außen sichtbaren Bereich usw. Alle diese Maßnahmen bedürfen der Zustimmung der Eigentümerversammlung und können nur genehmigt werden, wenn alle benachteiligten Eigentümer zustimmen, soweit es sich nicht um Modernisierungen oder Instandsetzungen handelt.

BEIRAT

Sozusagen der „Aufsichtsrat“ der Wohnungseigentümer. Der Beirat besteht i.d.R. aus 3 Personen, die die Verwaltung in ihrer täglichen Arbeit unterstützen. Beiratsmitglieder können nur natürliche Personen sein, die selbst Eigentümer sind. Ehegatten, die nicht Miteigentümer sind oder auch der Geschäftsführer einer GmbH (als Eigentümerin) können nicht in das Beiratsamt gewählt werden. Der Beirat prüft die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan, hilft bei der Auswahl von Lieferanten und der Umsetzung von Beschlüssen und unterstützt bei der Durchsetzung der Hausordnung. Das Beiratsamt ist ehrenamtlich;, es erfolgt an die Beiräte keine Vergütung, lediglich Auslagenerstattung. Der Beirat hat gegenüber der Verwaltung keine Weisungsbefugnis, trotzdem wird der Verwalter die Vorschläge des Beirats bei seinen Überlegungen berücksichtigen.

BESCHLUSS

ist der Ausdruck der Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft und wird im Allgemeinen auf der Eigentümerversammlung gefasst. Je nach Maßnahme gibt es unterschiedliche Mehrheitserfordernisse, diese kennt Ihr Verwalter. Beschlüsse sind im Allgemeinen auch für diejenigen bindend, die dem Beschluss nicht zugestimmt haben oder auf der Eigentümerversammlung gar nicht anwesend waren. Wenn Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden sind, steht Ihnen der Weg der Anfechtung offen. Sonderfall Umlaufbeschluss. Beschlüsse sind “ewig”, sie gelten so lange, bis sie durch einen neuen Beschluss oder eine gerichtliche Entscheidung aufgehoben werden. Der Verwalter muss alle gefassten Beschlüsse in ein Beschlussbuch eintragen und unverzüglich umsetzen, auch dann, wenn der Beschluss angefochten wird.

Es gibt Beschlüsse, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn z. B. in einer Wohnanlage ein Swimmingpool errichtet werden soll, wo vorher keiner war. Maßnahmen, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, bedürfen der Zustimmung sämtlicher Miteigentümer. Hingegen entspräche es durchaus ordnungsgemäßer Verwaltung, einen Vollwärmeschutz zu beschließen, wenn die Fassade sanierungsbedürftig ist, weil es sich hierbei höchstens um eine Modernisierung, je nach Umständen des Einzelfalls sogar nur um eine modernisierende Instandsetzung handeln würde (unterschiedliche Mehrheitserfordernisse).

BESCHLUSSBUCH (BESCHLUSSSAMMLUNG)

Hier hat der Verwalter alle gefassten Beschlüsse zu erfassen und zwar unverzüglich nachdem sie gefasst wurden. Außerdem werden hier Anfechtungsklagen und gerichtliche Entscheidungen gesammelt. Jeder Eigentümer (oder auch Kaufinteressent) kann anhand des Beschlussbuchs leicht nachvollziehen, wie die aktuelle Beschlusslage ist, z. B. welche Sanierungsmaßnahmen demnächst auf ihn zukommen könnten. DIE ANDRE stellt das Beschlussbuch im internen Bereich ihrer Homepage jedem Eigentümer zur Verfügung.

EEIGENTÜMERVERSAMMLUNG

Ist das “Parlament” der Wohnungseigentümer und tritt mindestens einmal im Jahr auf Einladung des Verwalters zusammen. In der Einladung gibt der Verwalter die Tagesordnung bekannt.Hier werden die Beschlüsse gefasst. Der Gesetzgeber hat an die Einladung und den Ablauf einer Eigentümerversammlung strenge formale Anforderungen gestellt. Bei Nichteinhaltung dieser Formalien könnten Beschlüsse, die eigentlich völlig in Ordnung wären alleine aus Formgründen nichtig werden. Deshalb verhält sich Ihr Verwalter manchmal so “komisch”.

EINZUGSERMÄCHTIGUNG

siehe Abbuchungsauftrag

ERSATZVERSAMMLUNG (AUCH: WIEDERHOLUNGSVERSAMMLUNG)

Ist die Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig, weil nicht genügend Eigentümer anwesend oder durch Vollmacht vertreten sind, lädt der Verwalter zu einer Ersatzversammlung ein, die dann in jedem Fall beschlussfähig ist. Allerdings muss die Ersatzversammlung genau dieselbe Tagesordnung haben wie die ursprüngliche, nicht beschlussfähige. Viele Teilungserklärung enthalten eine Öffnungsklausel dahingehend, dass die Ersatzversammlung 30 Minuten später als die ursprüngliche stattfindet. Darauf hat der Verwalter in der Einladung hinzuweisen.

DIE ANDRE hat schon Ersatzversammlungen „mit sich selbst“ abgehalten und Beschlüsse herbeigeführt, ohne, dass auch nur ein einziger Eigentümer anwesend war. Dies allein aufgrund einer einzigen Vollmacht. Deshalb unser Rat: Lassen Sie Ihr Stimmrecht nicht verfallen, nehmen Sie Einfluss. Wenn Sie nicht selbst zur Versammlung kommen können oder wollen, erteilen Sie Vollmacht!

FFORTBILDUNG

Die Anforderungen an den Hausverwalter verändern sich rasant. Deswegen bilden sich alle Mitarbeiter der Firma DIE ANDRE mindestens zwei Mal im Jahr fort. Das macht uns zwar noch nicht zu Juristen oder Ingenieuren, aber wir lernen dabei wenigstens die richtigen Fragen zu stellen und damit für eine professionelle Verwaltung zu sorgen.

GGEMEINSCHAFTSEIGENTUM

Ist alles, was für den Bestand, die Funktion oder den Anblick des Gebäudes unerlässlich ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient, darüber hinaus alles, was die Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum definiert. Deshalb gibt es so seltsam anmutende Regelungen, dass z. B. die Oberseite des Balkons Sondereigentum, die Unterseite aber Gemeinschaftseigentum ist. Einige Teilungserklärungen enthalten ungültige Regelungen, so steht dort manchmal, dass die Fenster Sondereigentum seien. Das stimmt nicht, Fenster sind sogenanntes „zwingendes Gemeinschaftseigentum“. Die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum sagt noch nichts über die  Kostenverteilung. Hier kann die Teilungserklärung oder auch ein Beschluss u.U. einem einzelnen Eigentümer Kosten auferlegen, obwohl es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Das Grundstück, einschließlich der Parkplätze, Kellerräume und ggf. Gärten sind immer Gemeinschaftseigentum, an dem Ihnen u. U. ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde. Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind oft Bauliche Veränderung. Wenn Sie hier etwas verändern, ohne dass die  Eigentümerversammlung dem zugestimmt hat, laufen Sie Gefahr, diese Veränderung auch noch nach Jahren auf Ihre eigenen Kosten rückgängig machen zu müssen. Fragen Sie besser Ihren Verwalter, bevor Sie den Handwerker beauftragen.

GUTHABEN

Die Jahresabrechnung ist beschlossen und Ihnen steht ein Guthaben zu? Wenn Sie dem Verwalter einen Abbuchungsauftrag erteilt haben, wird er Ihnen das Guthaben i.d.R. fristgerecht auszahlen. Wenn Sie aber das Hausgeld überweisen (z. B. per Dauerauftrag), dann kennt der Verwalter Ihre Bankverbindung nicht. Teilen Sie ihm also zeitnah nach der –>Eigentümerversammlung Ihre Bankverbindung mit. Und zwar jedes Jahr aufs Neue, denn der Verwalter kann nicht wissen, ob Sie vielleicht die Bank gewechselt haben.

HHAUSGELD (WOHNGELD)

Ist der Beitrag jedes einzelnen Wohnungseigentümers zur Deckung der Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Höhe wird im Wirtschaftsplan festgelegt. Wenn in der Teilungserklärung nicht anders festgelegt, muss das Hausgeld i.d.R. am 3. Werktag eines Monats im Voraus auf dem Hausgeldkonto eingegangen sein. Der Verwalter als Treuhänder der Wohnungseigentümergemeinschaft ist gesetzlich verpflichtet, rückständige Hausgelder mit allen Mitteln einzutreiben, d.h. zu mahnen, sodann einen Anwalt einzuschalten, ggf. zu klagen bis hin zur Eintragung einer Zwangshypothek und Einleitung der Zwangsversteigerung. Für den letzten Schritt braucht er aber einen Beschluss.

HAUSGELDKONTO

Ist das Gemeinschaftskonto der Wohnungseigentümergemeinschaft und lautet bei einem ordentlichen Verwalter auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Hausgeldkonto ist nach dem Gesetz als insolvenzsicheres Fremdgeldkonto zu führen, d.h. es ist vom Vermögen des Verwalters streng zu trennen. Leider machen das nicht alle Verwalter.

HAUSMEISTER

wird i.d.R. durch die Eigentümerversammlung per Beschluss bestellt. Es gibt angestellte Hausmeister und per Dienstleistungsvertrag bestellte Hausmeisterfirmen. Die Pflichten des Hausmeisters ergeben sich aus dem Leistungsverzeichnis. Der Hausmeister ist Teil der Verwaltung und hat u.a. auch die Pflicht, bei der Durchsetzung der Hausordnung zu unterstützen. Seinen Anordnungen ist deshalb Folge zu leisten.

DIE ANDRE stellt den Eigentümern den Hausmeistervertrag samt Leistungsverzeichnis im internen Bereich ihrer Homepage zur Verfügung.

HAUSORDNUNG

Regelt das Miteinander der Bewohner einer Liegenschaft. Sofern nicht Bestandteil der  Teilungserklärung, wird über die Hausordnung beschlossen. Ihr Inhalt ist für alle Bewohner verbindlich, weswegen Kapitalanleger die beschlossene Hausordnung auch zum Bestandteil ihrer Mietverträge machen müssen. Die Hausordnung durchzusetzen gehört zu den ersten Pflichten des Verwalter. Nun ist der aber keine Polizei und hat keine Durchsetzungsmacht. Deswegen kann er den gegen die Hausordnung verstoßenden Eigentümer (nicht den Mieter, der geht den WEG-Verwalter nichts an) nur abmahnen und wenn das nicht hilft, einen Beschluss herbeiführen. Per Beschluss kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Einhaltung der Hausordnung klagen, als letzte Konsequenz sogar das Sondereigentum entziehen, also den betreffenden Eigentümer zum Verkauf seiner Wohnung zwingen.

IINSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE

Ist ein Sparbeitrag für zukünftige Instandsetzung/Instandhaltungen und gehört zum Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft . Bei Eigentumsübertragung (Verkauf, Schenkung usw.) wird der zur Wohnung/zum Teileigentum gehörende Anteil an der Rücklage mit übertragen. Der Rücklageanteil kann nicht an den Wohnungseigentümer ausbezahlt werden. Die Bildung einer Rücklage ist gesetzlich vorgeschrieben, die Höhe nicht. Wie viel angespart werden sollte, richtet sich nach dem Alter des Gebäudes und dem sich abzeichnenden Instandsetzungs- oder Modernisierungsbedarf. Eine Richtschnur gibt z. B. die „Berechnungsverordnung“. Nähere Auskünfte erteilt Ihr Verwalter. Eine möglichst hohe Rücklage kann helfen, Sonderumlage und Mehrbelastungen wegen Zahlungsausfall eines Miteigentümers zu vermeiden. Die Rücklage darf nur für Instandsetzungs- / Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie für beschlossene bauliche Veränderungen, die die Wohnungseigentümergemeinschaft (nicht der einzelne Eigentümer!) vornimmt, verwendet werden. Eine Entnahme, um z. B. die Kosten eines Rechtsstreits zu begleichen ist nicht erlaubt. Ein solcher Beschluss wäre nicht nur anfechtbar, sondern nichtig.

INSTANDSETZUNG

Der Verwalter ist ohne Beschluss nur zu Kleinreparaturen und sogenannten „Notmaßnahmen“ berechtigt und verpflichtet. Deswegen gibt es im Verwaltervertrag meistens eine Regelung, bis zu welchem Betrag der Verwalter Instandsetzungen selbständig auslösen darf und muss. Eine Notmaßnahme beschränkt sich darauf, den Schaden nicht größer werden zu lassen. Ggf. muss der Verwalter einen Beschluss zur Instandsetzung herbeiführen und wenn die Eigentümerversammlung erst kürzlich stattgefunden hat, bleibt ihm nichts anderes übrig, als zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung einzuladen. Bei großen Instandsetzungsmaßnahmen steht dem Verwalter eine Sondervergütung zu, denn er muss die Angebote einholen und aufbereiten, den Beschluss vorbereiten, die Durchführung der Maßnahme überwachen und trägt für die ordnungsgemäße Ausführung die Verantwortung. Das Nähere hierzu regelt der Verwaltervertrag.

JJAHRESABRECHNUNG (HAUSGELDABRECHNUNG)

ist der Rechenschaftsbericht des Verwalters über die Verwendung der Hausgelder. Ist ein Beirat gewählt, so prüft dieser die Jahresabrechnung und stichprobenweise die Belege und Kontoauszüge. Die Jahresabrechnung ist korrekt und daher zu genehmigen, wenn sie formal und rechnerisch korrekt ist – hat der BGH entschieden. Das bedeutet: Wenn Sie mit einer Kostenposition nicht einverstanden sind, so haben Sie deswegen nicht das Recht, die Annahme der Jahresabrechnung abzulehnen. Stellen Sie stattdessen Tagesordnungsantrag, damit Ihr Einwand auf der nächsten Eigentümerversammlung behandelt und darüber beschlossen wird.

Je nach den Gegebenheiten Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten Sie mit der Jahresabrechnung jede Menge Papier. Das machen wir nicht, weil wir keine Bäume mögen, sondern weil wir gesetzliche Vorgaben zu erfüllen haben. So müssen wir z. B. detailliert aufführen, welche Eigentümer welche Zahlungen auf die Rücklage geleistet haben. Guthaben und Nachzahlungen (sog. „Abrechnungsspitzen“) aus der Jahresabrechnung sind erst fällig, nachdem diese beschlossen wurde.

LLASTSCHRIFT

siehe –>Abbuchung

LEISTUNGSVERZEICHNIS

beschreibt die zu erbringende Leistung hinsichtlich des Gewerks, der Menge / Frequenz und der Ausführungsart. Ist Grundlage von Ausschreibungen und Verträgen für Instandhaltungen, Instandsetzungen, Wartungs- und Dienstleistungsverträgen. Bei einer Ausschreibung muss der Verwalter darauf achten, dass alle Kandidaten das selbe Leistungsverzeichnis (LV) vorliegen haben, sonst sind die Angebote nachher nicht vergleichbar. Bei komplizierteren Fällen empfiehlt es sich, einen Sachverständigen (z. B. Architekten, Bauingenieur) mit der Aufstellung eines LV per Beschluss zu beauftragen. Das kostet zwar zunächst Geld, kann aber viel Ärger ersparen. Der Verwalter ist i.d.R. mit der Aufstellung eines LV bei schwierigen Maßnahmen überfordert.

MMEHRHEIT

Damit ein Beschluss zustande kommt, bedarf es einer Mehrheit. Je nach Beschlussgegenstand gibt es verschiedene Mehrheitserfordernisse: die einfache Mehrheit aller Anwesenden oder durch Vollmacht Vertretenen oder die Zustimmung von ¾ aller Wohnungseigentümer (nach Köpfen), die zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren oder auch die Zustimmung aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Wann welches Mehrheitserfordernis greift zu wissen oder herauszufinden, ist Verwalteraufgabe. Achtung: Unter Umständen kann auch eine Minderheit der Eigentümer einen wirksamen Beschluss fassen, siehe: Ersatzversammlung.

SSONDEREIGENTUM

Ist vereinfacht gesagt, fast alles, was sich hinter Ihrer Wohnungstür befindet, soweit es sich nicht um zwingendes oder vereinbartes Gemeinschaftseigentum handelt. In Ihrem Sondereigentum können Sie leider auch nicht alles machen, was Sie wollen, denn Sie dürfen Ihre Miteigentümer nicht in ihren Rechten beeinträchtigen. So können Sie in Ihrer Wohnung nicht einfach ein Gewerbe betreiben, von dem eine Störung für die Mitbewohner ausgeht (z. B. größerer Publikumsverkehr oder Lärm und andere Emissionen). Genauso wenig dürfen Sie ohne Zustimmung Ihrer Miteigentümer den eigenen Dachboden ausbauen, weil das eine bauliche Veränderung wäre. Was genau zum Sondereigentum gehört, regelt die Teilungserklärung.

SONDERGEBÜHREN (SONDERVERGÜTUNG)

Die monatliche Verwaltergebühr kann nur die regelmäßig anfallenden und vorhersehbaren Arbeiten des Verwalters abdecken. Für darüber hinaus gehende Leistungen steht dem Verwalter eine Sondergebühr zu. Sondergebühren werden z. B. erhoben zur Abdeckung des Mehraufwands und / oder als Haftungsentschädigung für große Instandsetzungsmaßnahmen, Erhebung von Sonderumlage, Verwalterzustimmung bei Verkauf des Sondereigentums, Nichterteilung von Abbuchungsauftrag, Kopierkosten, Mahngebühren usw.. Das Nähere regelt der Verwaltervertrag. Es gibt Sondergebühren, die die Wohnungseigentümergemeinschaft tragen muss und solche, mit denen nur der betroffene Eigentümer belastet wird

SONDERUMLAGE

Zur Finanzierung einer beschlossenen Maßnahme oder auch zur Wiederherstellung der Liquidität kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Diese hat der Verwalter einzuziehen, dafür steht ihm zur Abgeltung seines Mehraufwands eine Sondervergütung zu. Zum Vorgehen gegen säumige Zahler gelten dieselben Regeln wie für das Hausgeld. Ohne entsprechenden Beschluss darf der Verwalter nicht vom Konto des Eigentümers einziehen, selbst, wenn ein Abbuchungsauftrag vorliegt.

SONDERNUTZUNGSRECHT

Ist die Aussonderung von Gemeinschaftseigentum zugunsten eines einzelnen Sondereigentümers. Wird u.a. auf Kellerräume, Gärten und KFZ-Stellplätze angewandt (siehe Teilungserklärung) und im Grundbuch eingetragen. Das Sondernutzungsrecht berechtigt Sie zur alleinigen Nutzung, Sie dürfen aber ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung nichts verändern und sind zur laufenden Pflege und Instandhaltung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Auch wenn ein Sondernutzungsrecht zugeordnet ist, bleibt es Gemeinschaftseigentum!

STEUERLICHE BEHANDLUNG VON HAUSGELDZAHLUNGEN

Maßgebend für die Einkommensteuererklärung können nur genehmigte Jahresabrechnungen bzw. Wirtschaftspläne sein. Herr Alois Reutlinger, Steuerberater und Betreuer der Steuerberatungs-Hotline unseres Verwalterverbands VdIVH hat dazu folgende Stellungnahme abgegeben:

Das Einkommensteuerrecht unterscheidet nach sieben Einkunftsarten.
Nach § 2 Abs. 2 EStG sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu ermitteln. In § 8 des EStG wird festgelegt, was alles als Einnahmen zu behandeln ist. Wichtiger ist jedoch bei der aufgeworfenen Fragestellung, welche Werbungskosten gemäß § 9 EStG geltend gemacht werden können und in welchem Kalenderjahr diese zum Abzug zugelassen werden. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhal-tung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind. Werbungskosten sind auch Schuldzinsen, Steuern von Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge, soweit solche Ausgaben sich auf Gebäude beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Einnahmenerzielung dienen.
Der § 11 des EStG regelt, in welchem Veranlagungszeitraum (Kalenderjahr) Einnahmen und verausgabte Werbungskosten anzusetzen bzw. abzugsfähig sind. In § 11 Abs. 2 EStG ist geregelt, dass Ausgaben für das Kalenderjahr abzusetzen sind, in dem sie geleistet worden sind. Entscheidend ist also unter Anwendung dieser Vorschrift der Geldabfluss bei dem jeweiligen Wohnungseigentümer.
Es ergibt sich folgendes Beispiel:
Ansatz von Werbungskosten für eine fremd vermietete Eigentumswohnung im Kalenderjahr 2013 (es wird vorausgesetzt, dass die fälligen Hausgeldvorauszahlungen pünktlich entrichtet wurden).
Ansatz als Werbungskosten:
– Hausgeldvorauszahlungen Januar bis Dezember 2013 (allerdings muss die Hausgeldvorauszahlung gekürzt werden um den Anteil, der für die Zuführung in die Instandhaltungsrücklage enthalten ist)
– Nachzahlung für die beschlossene und damit genehmigte Hausgeldjahresab-rechnung 2012 (allerdings ist auch hier die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nicht abzugsfähig, lediglich eine etwaige Entnahme).
– Sollte sich aufgrund der Hausgeldabrechnung 2012 eine Erstattung ergeben, würde es sich dabei um eine Einnahme handeln, bei der allerdings auch wieder die Besonderheiten der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen sind.
– Die Hausgeldjahresabrechnung für das Kalenderjahr 2013 findet keine Berücksichtigung in der Einkommensteuererklärung 2013, da im Kalenderjahr 2013 weder eine Fälligkeit noch ein genehmigter Jahresabschluss vorliegt und somit auch noch kein Geldabfluss erfolgen konnte.
– Auch der Bundesminister der Finanzen stellt in seiner Musterbescheinigung (Anlage 2 zum BMF-Schreiben vom 15.02.2010) klar, dass das Datum der Beschlussfassung der Jahresabrechnung für die Geltendmachung der haushaltsnahen Dienstleistungen maßgebend ist. Somit erfolgt auch hier eine analoge Anwendung.

TTAGESORDNUNG

Übersendet der Verwalter mit der Einladung zur Eigentümerversammlung. Die Versammlung muss i.d.R. genau in der Reihenfolge der Tagesordnung abgehalten werden. In der Tagesordnung sind die Beschlussgegenstände hinreichend genau zu bezeichnen. Jeder Miteigentümer hat das Recht, jederzeit (also das ganze Jahr über) Tagesordnungsanträge an den Verwalter zu richten, nicht mehr jedoch während der Einladungsfrist. Über die Tagesordnung entscheidet allein der Verwalter (er wird sich aber mit dem Beirat abstimmen), jedoch muss er Tagesordnungsanträgen stattgeben, wenn dies „sachdienlich“ ist.

TEILEIGENTUM

Ist das Sondereigentum, das kein Wohneigentum ist, also z. B. die Garage oder auch eine Gewerbeeinheit. Hinsichtlich der Rechte und Pflichten gibt es keinen Unterschied zwischen Teileigentum und Wohneigentum.

TEILUNGSERKLÄRUNG

Ist die „Geburtsurkunde“ und das „Gesetz“ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die beiden wichtigsten Teile sind

a) Der Aufteilungsplan: Hier wird definiert, was alles zu Ihrem Sondereigentum gehört und ob und inwieweit Sondernutzungsrechte zugeordnet sind..

b) Die Gemeinschaftsordnung. Hier werden u.a. die Kostenverteilungsschlüssel ebenso festgelegt wie das Procedere der Eigentümerversammlung. Häufig finden sich hier auch besondere Rechte und Pflichten sowohl des Sondereigentümers hinsichtlich der Nutzung seines Eigentums als auch des Verwalters. Es empfiehlt sich, die Gemeinschaftsordnung hin und wieder mal zu lesen. Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung (z. B. hinsichtlich von Mehrheitserfordernissen) gehen meistens den gesetzlichen Bestimmungen vor, es sei denn, die Bestimmung in der Teilungserklärung entspräche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. So wäre z. B. eine Bestimmung, nach der für Instandsetzungen nur einstimmig beschlossen werden kann, nichtig. Nach dem Gesetz bedarf es hierzu nur der einfachen Mehrheit und zum Nachteil der Eigentümer darf davon nicht abgewichen werden.

DIE ANDRE stellt die Teilungserklärung im internen Bereich ihrer Homepage jedem Eigentümer zur Verfügung.

UUMLAUFBESCHLUSS

Ist eine Sonderform des Beschlusses und wird außerhalb der Eigentümerversammlung im schriftlichen Verfahren gefasst. Ein Beschluss im Umlaufverfahren kommt nur zustande, wenn alle Eigentümer zustimmen. Das heißt, bereits wenn nur ein einziger Eigentümer nicht antwortet, kommt der Beschluss nicht zustande. Deshalb ist das Umlaufverfahren nur für kleine Wohnungseigentümergemeinschaften geeignet.

VVERSICHERUNG

Zu unterscheiden sind die Versicherungen der Wohnungseigentümergemeinschaft von denen des Verwalter.

a) Der Verwalter hat für den Abschluss und die Aufrechterhaltung der Gebäudeversicherung per Gesetz zu sorgen. Darüber hinaus sollte eine Grundeigentümerhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden, bei Ölheizung auch eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung (letztere ist gesetzlich vorgeschrieben). Jeder Sondereigentümer sollte die Notwendigkeit einer Hausrat-, Privathaftpflicht- und ggf. Glasbruchversicherung prüfen.

Die für die Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossenen Versicherungspolicen stellt DIE ANDRE im internen Bereich ihrer Homepage jedem Eigentümer zur Verfügung.

b) Leider gibt es bis heute keine gesetzliche Verpflichtung für den Verwalter, irgendeine Versicherung für seine Tätigkeit abzuschließen. DIE ANDRE verfügt über eine allgemeine Haftpflichtversicherung über 3 Mio. € für Sach- und Personenschäden, eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung über 500.000 € und eine Vertrauensschadenversicherung im Rahmen der Verbandsmitgliedschaft.

VERWALTER

Ist Teil der Verwaltung. Vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen und setzt die Beschlüsse der Eigentümerversammlung um. Seine Rechte und Pflichten ergeben sich aus den §§ 27 und 28 WEG sowie aus der Teilungserklärung und dem Verwaltervertrag. Der Verwalter hat die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vertreten und das Gesetz, die Teilungserklärung und die Hausordnung durchzusetzen sowie die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse umzusetzen. Hierbei kann es durchaus zu Konflikten mit den Interessen eines einzelnen Eigentümers kommen. Sie sollten daher etwas Verständnis für unbefriedigende Verwalterentscheidungen haben; Ihnen steht jederzeit frei, die Angelegenheit auf die Tagesordnung setzen und die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden zu lassen.

VERWALTERVERTRAG

Regelt das Verhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier werden die gegenseitigen Rechte und Pflichten ebenso vereinbart wie Verwaltergebühr und Sondervergütungen. Die Bestellung eines Verwalters bedarf des Beschlusses der Eigentümerversammlung. (Erstverwalter werden allerdings häufig in der Teilungserklärung bestellt). Damit der Beschluss wirksam ist, müssen die Eigentümer vor der Versammlung den wesentlichen Inhalt des abzuschließenden Verwaltervertrags kennen. Allerdings stehen Verwalterbestellung (nach WEG-Recht) und Verwaltervertrag (nach BGB) völlig unabhängig voneinander. Die Wohnungseigentümergemeinschaft tut deshalb gut daran, auf die Übereinstimmung von Bestellungszeitraum und Vertragslaufzeit zu achten, da sonst u. U. der Verwalter Gebühren “für’s Nichtstun” abrechnen darf, weil er zwar einen Vertrag hat, aber nicht wirksam bestellt ist. DIE ANDRE stellt ihren Verwaltervertrag im internen Bereich ihrer Homepage jedem Eigentümer zur Verfügung.

VERWALTUNG

obliegt jedem einzelnen Wohnungseigentümer, der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie dem Verwalter. (Häufig wird „Verwaltung“ mit „Verwalter“ gleichgesetzt, das stimmt aber so nicht). Die ordnungsgemäße Verwaltung stellt den Betrieb der Wohnlage (z. B. durch Aufstellung des Wirtschaftsplans und Zahlung der Hausgelder) ebenso sicher wie den Erhalt der Substanz (z. B. durch Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen). Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören auch die Einhaltung bzw. Umsetzung gesetzlicher Vorgaben und behördlicher Anordnungen sowie die Durchsetzung der Hausordnung. Jeder Wohnungseigentümer hat einen einklagbaren Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung.

VOLLMACHT

Ist die Übertragung des Stimmrechts auf einen Dritten. Manche Teilungserklärungen enthalten Einschränkungen darüber, wer bevollmächtigt werden darf. Ansonsten darf jeder beliebige Dritte (auch Kanzleien und Unternehmen) bevollmächtigt werden.

WWIRTSCHAFTSPLAN

Ist das Jahresbudget der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zahlungen aus dem Wirtschaftsplan sind immer erst fällig, nachdem die Eigentümerversammlung diesen beschlossen hat. DIE ANDRE teilt die Positionen des Wirtschaftsplans (und nachher auch die Jahresabrechnung) in 3 Teile auf: auf evtl. Mieter umlagefähige Kosten, nicht umlagefähige Kosten und Beitrag zur Instandhaltungsrücklage. Der Wirtschaftsplan steht im internen Bereich unserer Homepage jedem Eigentümer zur Verfügung.

WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT

Ist der zum Teil mit eigenen Rechten ausgestattete Verband aller Wohnungseigentümer und wird durch den Verwalter gesetzlich vertreten. Ihr oberstes Organ ist die Eigentümerversammlung. Hauptpflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

ZZAHLUNGSAUSFALL

Kann ein Eigentümer sein Hausgeld , die Abrechnungsspitze oder eine Sonderumlage nicht leisten, spricht man vom Zahlungsausfall. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Möglichkeit, eine Zwangshypothek einzutragen und das Sondereigentum des rückständigen Eigentümers in die Zwangsversteigerung zu geben. Bleiben trotzdem Rückstände bestehen, müssen die übrigen Eigentümer dafür im Verhältnis des beschlossenen Abrechnungsschlüssels aufkommen. Das ist ärgerlich und tut manchmal finanziell sehr weh. Da aber eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht insolvenzfähig ist, geht es leider nicht anders.

DISCLAIMER

Trotz aller Sorgfalt übernimmt DIE ANDRE keinerlei Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Ausarbeitung. Im Zweifelsfall holen Sie bitte juristischen Rat bei einem Rechtsanwalt oder einem Grundeigentümerverein (z. B. Haus und Grund oder Wohnen im Eigentum) ein. Wenn in dieser Abhandlung die ausschließlich maskuline Schreibweise verwendet wird, dient dies einzig der besseren Lesbarkeit und stellt keine Benachteiligung wegen des Geschlechts dar.