„Um die Dinge ganz zu kennen, muss man um ihre Einzelheiten wissen“.
- François VI. Duc de La Rochefoucauld
(1613 - 1680), franz. Offizier, Diplomat und Schriftsteller
Wird die Jahresabrechnung insgesamt oder teilweise für ungültig erklärt, können einzelne Wohnungseigentümer nicht die Rückzahlung der Abrechnungsspitze im Wege eines Bereicherungsausgleichs beanspruchen; vielmehr steht ihnen ein Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu, und von den übrigen Wohnungseigentümern können sie die Beschlussfassung hierüber verlangen. Dieser „Vorrang der Jahresabrechnung“ gilt auch dann, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschlussfassung ein Eigentumswechsel stattfindet. BGH, Urteil vom 10.07.2020, Az. V ZR 178/19
Ist ein Urteil, das einen Beschluss der Wohnungseigentümer ersetzt, rechtskräftig geworden, steht mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger fest, dass der (ersetzte) Beschluss gültig ist; daher kann nicht mehr geltend gemacht werden, er sei nichtig, und zwar auch dann nicht, wenn die Beschlussersetzung durch ein Versäumnisurteil erfolgt ist.
Nicht jede Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung in Einklang zu bringen. Jedoch regelt § 23 Abs. 4 WEG, dass auch möglicherweise rechtswidrige Beschlüsse mangels Erhebung der binnen Monatsfrist einzureichenden Beschlussanfechtungsklage in Bestandskraft erwachsen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der gefasste Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig, d.h. rechtsunwirksam ist.
Wie schnell bei einer an sich sinnvollen Regelung diese Grenze überschritten werden kann, zeigt eine Entscheidung des Landgerichts Aurich auf, welche sich mit der Überlassung von Teilen des Gemeinschaftseigentums an einen einzelnen Miteigentümer zu beschäftigen hatte.
LG Aurich, Urt. 8.12.2017 – 4 S 159/17
Das Recht zur Einberufung der Eigentümerversammlung steht grundsätzlich nur dem Verwalter nach WEG zu (vgl.: § 24 Abs. 1 WEG). Was aber, wenn jemand zur Eigentümerversammlung einlädt, der nicht Verwalter, eventuell noch nicht einmal Eigentümer in der Wohnungseigentumsanlage ist?
Und was gilt, wenn die Eigentümer einer solchen Einladung folgen und in der betreffenden „Versammlung“ dann auch Beschlüsse gefasst werden?
Führt der Verstoß gegen die Vorschrift, dass nur der Verwalter zur Versammlung einladen darf, zur Rechtswidrigkeit der gefassten Beschlüsse?
Mit diesen Fragen musste sich das Landgericht Hamburg in einer soeben veröffentlichten Entscheidung auseinandersetzen (LG Hamburg, Urt. v. 22.2.2017, Az.: 318 S 46/15).
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